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En este artículo veremos a fondo en qué consiste la inversión inmobiliaria, qué tipologías existen y cuáles son sus principales ventajas e inconvenientes.

Sin duda, se trata de una inversión clásica que, a pesar de haber atravesado épocas difíciles, sigue gozando de gran popularidad entre los inversores particulares, gracias a las interesantes rentabilidades que puede ofrecer.

Sigue leyendo para conocer todos los detalles.

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

Como ya sabrás, la inversión inmobiliaria consiste en adquirir, de forma directa o indirecta, todo o parte de un inmueble (o un activo relacionado) para obtener un rendimiento económico.

Aclaremos los aspectos clave de esta definición:

• La adquisición del inmueble puede ser directa (por ejemplo, comprar un piso) o indirecta (por ejemplo, comprar acciones de una empresa que explota inmuebles, participar en un préstamo inmobiliario colectivo, etc.).
• Puede adquirirse todo el inmueble o solo una parte (proporcional al capital invertido).
• El objetivo es obtener un rendimiento económico, ya sea en forma de renta por alquiler, intereses de un préstamo, dividendos, etc.

Como luego veremos, hay formas de inversión inmobiliaria que se alejan mucho del esquema tradicional de comprar un piso o un local comercial para luego alquilarlos.

Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles

Como cualquier otra inversión, la inmobiliaria tiene ventajas y desventajas. Veamos las más relevantes:

Ventajas de la inversión inmobiliaria

Como principales ventajas de invertir en inmuebles, podemos destacar las siguientes:

• Rentabilidad: aunque es difícil generalizar, a nadie se le escapa que hay algunas inversiones inmobiliarias que pueden llegar a ser muy rentables.
• Ingresos pasivos recurrentes: al ser activos que generan rendimientos periódicos en forma de renta (o dividendos, en su caso), podrían considerarse fuentes de ingresos pasivos. No obstante, la inversión directa en inmuebles no es tan «pasiva» como a veces se piensa.
• Diversificación de cartera: si solo dispones de activos financieros (acciones, fondos, derivados, renta fija, depósitos, etc.), incorporar algo de inversión inmobiliaria puede ser una magnífica forma de incrementar la diversificación de tu cartera.
• Variedad de opciones: como luego veremos, existen muy distintas formas de invertir en inmuebles, aptas para todo tipo de perfiles, necesidades y presupuestos.
• Posibilidad de apalancamiento: los préstamos hipotecarios permiten invertir en inmuebles sin necesidad de contar con todo el capital necesario, multiplicando así nuestra capacidad inversora.

Sin duda, se trata de aspectos muy positivos, siempre que se elijan las inversiones de forma adecuada.

Desventajas de la inversión inmobiliaria

En cuanto a los inconvenientes de la inversión inmobiliaria, podemos mencionar los siguientes:

• Riesgo: como todas las inversiones, la inmobiliaria implica riesgos importantes. Algunos específicos de la inversión directa son los eventuales impagos del alquiler, los desperfectos causados por inquilinos, la «okupación», etc.
• Iliquidez: vender un inmueble para recuperar la inversión no siempre es fácil, rápido ni sencillo. Esto puede evitarse con algunas formas indirectas de inversión inmobiliaria.
• Capital necesario: para ciertas inversiones, como puede ser la adquisición directa de inmuebles, es necesario contar con un gran capital (o acceder a préstamos). Por tanto, puede hacerse difícil diversificar en varios inmuebles distintos, salvo que se utilicen formas indirectas de inversión (como luego veremos).
• Conocimientos específicos y tiempo de gestión: el inmobiliario es un sector complejo, que requiere amplios conocimientos y tiempo suficiente para saber elegir los inmuebles o activos de inversión, seleccionar inquilinos, gestionar impagos, etc.
• Gastos e impuestos: la compraventa de inmuebles supone el pago de impuestos elevados, además de tener que afrontar «derramas», otros gastos relacionados con trámites notariales, inscripciones registrales, etc.

Sin duda, son inconvenientes a tener en cuenta, pero que pueden modularse con una adecuada información y mediante la elección de los productos más adecuados para cada perfil concreto.

Tipos de inversión inmobiliaria

Algunos de los tipos de inversión inmobiliaria más interesantes a día de hoy son los siguientes:

1. Inversión inmobiliaria directa

Es el caso típico de inversión en inmuebles que se realiza comprando directamente el bien en cuestión, que puede ser alguno de los siguientes:

• Casas
• Pisos
• Plazas de garaje
• Locales comerciales
• Oficinas
• Naves industriales
• Solares urbanos
• Terrenos rústicos
• Etc.

El rendimiento económico puede venir por dos vías principales:

• Poniendo el inmueble en alquiler y cobrar así las rentas mensuales. Se incluye aquí tanto el alquiler convencional de largo plazo, como alquileres temporales y alquileres vacacionales (Airbnb y similares).
• Revendiéndolo para obtener una plusvalía (con o sin reforma previa).

Este tipo de inversiones inmobiliarias directas requieren mucho capital y conocimientos del sector, por lo que no son adecuadas para todo el mundo.

De ahí que resulten muy interesantes las formas indirectas de invertir en inmuebles, como las que veremos en los siguientes apartados.

2. Invertir en acciones de empresas del sector inmobiliario

Al invertir en bolsa, disponemos de una casi infinita variedad de sectores y compañías en las que podemos participar con solo un par de clics en nuestro bróker online.

Por tanto, es perfectamente posible seleccionar valores vinculados de una u otra forma con el sector inmobiliario. Por ejemplo, grandes compañías constructoras, empresas de gestión inmobiliaria, plataformas de compraventa de inmuebles, etc.

De hecho, en los listados de acciones más rentables de la bolsa española, siempre aparece alguna compañía vinculada con este sector.

3. Fondos y ETFs inmobiliarios

Si queremos invertir en empresas del ámbito inmobiliario de una forma mucho más sencilla, barata y diversificada, la mejor opción probablemente sea adquirir algún fondo o ETF especializado.

Así, por ejemplo, la conocida gestora iShares tiene varios productos de este tipo.

4. REITs y SOCIMIs

Una interesante alternativa a las acciones de empresas convencionales son estos dos tipos de sociedades cotizadas que se dedican en exclusiva a la inversión en inmuebles.

• Los REITs (Real Estate Investment Trust) cotizan en la bolsa estadounidense.
• Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son el equivalente en la bolsa española.

Además de su posible revalorización, un punto fundamental de este tipo de sociedades radica en que están obligadas a repartir mediante dividendos un elevado porcentaje de sus beneficios.

Por tanto, pueden ser una buena opción si buscas percibir ingresos pasivos similares a los que podrías obtener mediante la inversión inmobiliaria directa.

5. Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding es un sistema de financiación en el que una diversidad de inversores, normalmente coordinados a través de una plataforma online, aportan recursos económicos para financiar un proyecto determinado.

Quizás los ejemplos más conocidos procedan del mundo artístico, cuando se impulsan proyectos para publicar un disco o un libro, ofreciendo recompensas a los partícipes.

Sin embargo, durante los últimos años, ha ido ganando popularidad el crowdfunding especializado en inmuebles.

Se trata, en esencia, de abrir un proyecto inmobiliario al público, de forma que cualquier inversor particular pueda participar, a partir de importes muy modestos (hay algunas plataformas que sitúan el mínimo en unos 10 €).

Una vez construido el proyecto, los partícipes podrán recibir parte de los ingresos derivados de su explotación, o bien los intereses que pague el promotor que recibió el préstamo (estaríamos, en este último caso, más bien ante la figura del crowdlending o préstamo colectivo).

Por tanto, el crowdfunding inmobiliario es también una buena opción para diversificar tu inversión inmobiliaria en una enorme variedad de proyectos, sin necesidad de contar con un gran capital ni gestionar directamente la inversión.

 

En definitiva, a día de hoy, la inversión inmobiliaria va mucho más allá de la clásica compra de un piso para alquilar.

Tanto el crowdfunding, como los REITs y otros productos similares, han democratizado radicalmente este sector, abriéndolo a cualquier persona interesada en diversificar su cartera sin necesidad de conocer el sector ni disponer de elevadas sumas de dinero.

Benjamin Graham está considerado como la figura fundacional del Value Investing, siendo autor de una de las obras esenciales de la literatura financiera del siglo XX, con centenares de ediciones y reimpresiones en todo el mundo: El Inversor Inteligente.

En este artículo repasamos su vida y obra, deteniéndonos especialmente en los principios básicos que guían su estilo de inversión.

Sin duda, Graham sigue siendo hoy en día un referente para cualquier persona interesada en aprender a invertir, y una fuente inagotable de sabiduría financiera.

Al fin y al cabo, pocos pueden presumir de haber tenido a Warren Buffett como discípulo destacado.

Benjamin Graham: origen y formación

Aunque nació en Londres en 1894, Benjamin Graham vivió en Estados desde que tenía un año de edad y prácticamente toda su vida. No obstante, falleció en Francia en 1976.

Bien pronto experimentaría las consecuencias de la crisis bancaria de 1907, que dejó a su familia sumida en la pobreza.

Graham se graduó por la Universidad de Columbia, en Nueva York, con tan solo 20 años, demostrando ser un excelente estudiante.

Años después, volvería a Columbia para ejercer como profesor. Es en esta universidad donde tuvo como alumno a Warren Buffett, quien repetidamente ha manifestado su agradecimiento a las enseñanzas de Benjamin Graham.

Los dos grandes libros de Benjamin Graham

Benjamin Graham debe la mayor parte de su fama a dos obras clásicas de la literatura financiera: Security Analysis (1934), escrita en colaboración con David Dodd, y El Inversor Inteligente (1949).

Sin duda, se trata de los dos grandes libros que establecieron los fundamentos del Value Investing, y que siguen plenamente vigentes a día de hoy.

De hecho, en el prefacio de The Intelligent Investor, escribe Warren Buffett lo siguiente:

«Leí la primera edición de este libro a principios de 1950 […]. En aquel momento pensé que era, con gran diferencia, el mejor libro sobre inversión que se había escrito en toda la historia. Sigo pensando lo mismo».

Jason Zweig nos dice, además, que El Inversor Inteligente «fue el primer libro en el que se describió, para los inversores individuales, el marco emocional y las herramientas analíticas esenciales para el éxito financiero».

El triple objetivo que se propone Graham con esta obra es enseñar a:

• Reducir las probabilidades de pérdidas irreversibles.
• Aumentar las probabilidades de conseguir beneficios sostenibles.
• Controlar el comportamiento autodestructivo que tienen muchos inversores.

Sin duda, es un objetivo ambicioso, que le lleva a sentar las bases de lo que se conoce como «inversión en valor» o Value Investing.

Principios del Value Investing según Benjamin Graham

De estos dos libros de Benjamin Graham, podemos extraer los grandes principios o enseñanzas que fundamentan el Value Investing:

1. Inversión vs. especulación

De acuerdo con Graham, «una operación de inversión es aquella que, después de realizar un análisis exhaustivo, promete la seguridad del principal y un adecuado rendimiento. Las operaciones que no satisfacen estos requisitos son especulativas».

Aunque Graham no desdeña totalmente las operaciones especulativas, aconseja tratarlas de forma separada a las auténticas inversiones.

2. La alegoría de Mr. Market

Benjamin Graham utiliza a menudo la personificación de este Sr. Mercado como alguien que puede ser, a menudo, caprichoso e irracional, aunque finalmente termine por entrar en razón.

Por tanto, el inversor inteligente nunca debe confundir valor y precio.

Es importante saber abstraerse de la oscilación diaria de las cotizaciones, teniendo claro que el mercado puede infravalorar o sobrevalorar una acción durante cierto tiempo.

En palabras del propio Graham:

«A menudo, las acciones están sujetas a fluctuaciones irracionales y excesivas en ambas direcciones como consecuencia de la tendencia arraigada en la mayoría de las personas a especular o apostar… a ceder ante la esperanza, el miedo y la avaricia […].

Incluso el inversor inteligente probablemente necesite una considerable fuerza de voluntad para no seguir a la multitud.»

De hecho, para el inversor inteligente, las fluctuaciones del mercado son una ventaja, al ofrecer oportunidades que muchos otros desaprovechan o desdeñan.

3. Análisis fundamental y valor intrínseco

Partiendo del principio de que el precio de cotización no siempre refleja el valor real de un activo, Graham insiste en la necesidad de realizar un análisis exhaustivo del negocio en cuestión, para tratar de determinar cuál es ese «valor intrínseco».

El objetivo es localizar compañías de calidad que estén siendo infravaloradas por Mr. Market.

Para ello, deben estudiarse los estados financieros y cuentas anuales de la compañía, fijándose en magnitudes como el EBITDA, el flujo de caja y muchas otras, así como en el propio desempeño del equipo gestor.

Con este análisis, se obtiene información valiosa sobre los siguientes pilares del negocio:

• Fortaleza financiera.
• Perspectivas de crecimiento a largo plazo.
• Política de dividendos.
• Estructura de capital.
• Calidad de la gestión.

Esto permite calcular el valor intrínseco que debería tener la empresa y, en consecuencia, el precio justo al que deberían cotizar sus acciones.

4. Margen de seguridad

Según Benjamin Graham, el margen de seguridad es la diferencia que existe entre el valor intrínseco y el precio de mercado de un activo determinado.

Debemos procurar, como es lógico, que ese margen sea lo suficientemente amplio para minimizar las probabilidades de equivocarnos en la inversión. Por ejemplo, por haber calculado erróneamente el valor intrínseco, ya sea por culpa del analista, por disponer de información incompleta o por surgir causas imprevistas.

Comprar con un adecuado margen de seguridad permite al inversor abstraerse del ruido del mercado, sabiendo que cuenta con un negocio de calidad, muy probablemente infravalorado.

5. Disciplina, paciencia y visión a largo plazo

Para poder abstraerse de las fluctuaciones del mercado y seguir el plan marcado, el inversor individual debe ser:

• Disciplinado, para no desviarse de la estrategia inicial ni dejarse llevar por el miedo o la avaricia.
• Paciente, para esperar a que el mercado recupere la racionalidad y reconozca el valor intrínseco de su inversión.
• Orientado al largo plazo. Como dice Buffett, cuando el negocio es bueno, su plazo de inversión favorito es «para siempre».

De este modo, Benjamin Graham aconseja a los inversores defensivos alejarse de la especulación o el trading y atenerse al buy-and-hold. De hecho, considera que, una vez formada la cartera, realizar más de dos movimientos al año suele ser mala señal.

Seguir aprendiendo Value Investing

75 años después de la publicación de The Intelligent Investor, las enseñanzas de Benjamin Graham siguen siendo una valiosísima guía para cualquier inversor que quiera enfocarse en el largo plazo y priorice la calidad en su cartera.

No obstante, la filosofía Value también ha ido evolucionando en estas décadas, incorporando nuevas perspectivas y adaptándose a la realidad de unos mercados bastante distintos a los que experimentó el autor.

En este sentido, el Máster en Value Investing y Mercados Financieros de VIBE puede ser una magnífica opción para que completes tu formación en este estilo de inversión, ya sea para gestionar tu propia cartera o para desarrollar una carrera profesional en el sector financiero.

En definitiva, Benjamin Graham es una de las figuras más importantes de la historia de la inversión y, en particular, de lo que se conoce como Value Investing.

Sus enseñanzas siguen hoy en día vigentes, proporcionando conocimientos y herramientas que continúan funcionando en los mercados, más allá de modas y tendencias efímeras.

David Dodd es considerado, junto con Benjamin Graham, uno de los grandes pioneros del Value Investing.

Su libro Security Analysis es un auténtico clásico de la inversión en valor, que sentaría las bases sobre las que evolucionó este estilo de inversión hasta nuestros días, donde sigue plenamente vigente.

Por tanto, en este artículo repasamos la vida y obra de David Dodd, centrándonos especialmente en su papel fundacional en la inversión Value.

David Dodd: origen y formación

David LeFevre Dodd (1895 – 1988) estudió Economía en las universidades de Pennsylvania y Columbia durante las primeras décadas del siglo XX, con la única interrupción obligada por su participación en la I Guerra Mundial.

En 1930, Dodd obtuvo su doctorado en Columbia.

Fue también en esta última universidad en la que ejercería la docencia entre 1922 y 1961, en una fructífera carrera académica que acabaría siendo vital para el desarrollo del estilo de inversión que hoy conocemos como Value Investing.

Además, en Columbia conoció al otro gran representante de la inversión en valor: Benjamin Graham, con quien colaboraría en la escritura de la obra fundacional de la inversión en valor.

David Dodd y Benjamin Graham: un encuentro providencial para el Value Investing

Efectivamente, en 1932, Benjamin Graham, que también daba clases en Columbia, le pidió a David Dodd que colaborase con él en la escritura de un libro, que con el tiempo se convertiría en el famoso «Security Analysis».

Según diversas fuentes, Graham era la mente creativa, repleta de ideas, mientras que Dodd se encargaba de verificar, documentar y concretar dichas ideas para incorporarlas al libro.

En cualquier caso, fue una colaboración enormemente fructífera, que también se extendería al ámbito de los negocios, con la Graham – Newman Corporation y, posteriormente, con la célebre aseguradora GEICO, hoy en día en manos de Warren Buffett (a través de Berkshire Hathaway).

De hecho, tanto Graham como Dodd fueron profesores de Warren Buffett en Columbia, dejando una profunda huella que marcaría el futuro del «oráculo de Omaha». En este sentido, Buffett ha repetido en numerosas ocasiones que «Security Analysis» es uno de sus 3 libros de cabecera sobre inversión.

Veamos por qué esta obra despierta tanta admiración.

Security Analysis: una obra fundamental para la inversión en valor

Considerado como la «biblia» del Value Investing, este libro de Benjamin Graham y David Dodd sigue siendo una fuente inagotable de aprendizaje para los inversores, sin que haya apenas perdido vigencia hasta el día de hoy.

Veamos las cuestiones clave que Dodd y Graham plasmaron en esta obra imprescindible para cualquier estudioso de la inversión:

1. Valor intrínseco

Sin duda, este es uno de los postulados fundamentales del Value Investing, sobre el que se asientan las bases de esta estrategia.

Según Benjamin Graham y David Dodd, todas las compañías tienen un valor intrínseco que se puede llegar a calcular a través de un análisis exhaustivo de sus estados financieros y otros parámetros fundamentales del negocio en cuestión.

Entre otros, pueden mencionarse los siguientes: activos, ingresos, política de dividendos, deuda, flujo de caja, actuaciones del equipo gestor, etc. A estos efectos, suele calcularse una serie de ratios financieros que ayudan a evaluar la salud general de la empresa.

Por tanto, se trata de aplicar lo que se conoce como análisis fundamental para determinar el valor real que corresponde al activo en cuestión.

2. Fluctuaciones de mercado: ¿eficiente o ineficiente?

Aunque los mercados financieros tiendan a la eficiencia, Graham y Dodd llegaron a la conclusión de que pueden ser ineficientes de forma transitoria, infravalorando o sobrevalorando los activos que en él cotizan, respecto de su valor intrínseco.

Esto puede deberse a múltiples causas, tales como la información imperfecta, impulsos emocionales, factores psicológicos como el «efecto manada», etc., que actúan sobre el juego de oferta y demanda.

No obstante, en último término y a largo plazo, los mercados acaban por ajustar los precios al valor intrínseco del negocio de que se trate.

3. Margen de seguridad

De la disonancia entre valor intrínseco y precio de mercado surgen las oportunidades para los inversores en valor.

De este modo, si una acción cotizase en bolsa muy por debajo del valor intrínseco que hayamos calculado (y suponiendo que estos cálculos fuesen correctos), sería una magnífica oportunidad de compra. Con el paso del tiempo, una vez que los mercados se ajusten o superen dicha valoración, podríamos decidir vender para recoger beneficios.

Como es lógico, el cálculo del valor intrínseco no es una ciencia exacta, pudiendo incorporar interpretaciones, sesgos, errores o visiones subjetivas.

En este sentido, Graham y Dodd incorporan el concepto de margen de seguridad:

Se trata de la diferencia que existe entre el valor intrínseco y el precio de mercado de un activo. Si están muy próximos, quizás la operación no sea tan interesante, ya que podemos equivocarnos en la valoración o el mercado puede no llegar a reconocer dicho valor.

Por tanto, es recomendable que ese margen tenga una cierta amplitud, para compensar cualquier eventualidad de este tipo.

4. Inversión a largo plazo y control psicológico

Tanto Graham, como Dodd o Buffett insisten en que la inversión en valor requiere tiempo y paciencia.

Así, no se trata de ejecutar operaciones especulativas a corto plazo, sino de adquirir una participación en un negocio de alta calidad y con proyección de futuro.

Se insiste también en el libro en la necesidad de ser disciplinados en la gestión de las inversiones y mantener un adecuado control emocional. Dejarse llevar por impulsos, tendencias o el «ruido» informativo, suele tener pésimas consecuencias para los inversores.

5. Diversificación

Graham y Dodd recomiendan repartir las inversiones entre diferentes tipos de activos, sectores y compañías, con la finalidad de reducir el riesgo global de la cartera.

De este modo, se puede diluir el efecto de una pérdida o, incluso, de la eventual quiebra de alguna de las empresas en las que invirtamos.

Por el contrario, una excesiva concentración, puede tener consecuencias desastrosas para la rentabilidad.

El Value Investing más allá de David Dodd

Como hemos visto, los postulados desarrollados por David Dodd y Benjamin Graham son la base imprescindible del Value Investing, sobre la que se han ido añadiendo las aportaciones de otros autores e inversores hasta el día de hoy.

Esencialmente, su visión sigue estando plenamente vigente, aunque la propia evolución de los mercados y la aparición de nuevos tipos de activos y formas de negociación, exijan ciertas actualizaciones o ampliaciones.

En este sentido, el Máster en Value Investing y Mercados Financieros de VIBE puede ser una magnífica opción para que completes tu formación en este estilo de inversión, ya sea para gestionar tu propia cartera o para desarrollar una carrera profesional en el sector financiero.

En definitiva, David Dodd fue, junto con Benjamin Graham, uno de los grandes pioneros de la inversión en valor. Sus aportaciones siguen hoy tan vigentes como en 1934, cuando se publicó por primera vez «Security Analysis».

Sus continuas ediciones y reimpresiones, que llegan hasta el día de hoy, atestiguan la utilidad de un texto imprescindible en la biblioteca de cualquier inversor.