Gran tenedor de vivienda: ¿qué implica?

Aunque para muchos siga siendo desconocido, el concepto de «gran tenedor de vivienda» ha ido ganando protagonismo en los últimos años debido a la creciente preocupación por el acceso a la vivienda y la regulación del mercado inmobiliario en España.

En este artículo, analizaremos qué se entiende por gran tenedor de vivienda, cuáles son sus implicaciones en la práctica y cuál es la normativa vigente a día de hoy.

Como veremos, se trata de una serie de medidas no exentas de polémica, ya que muchos dudan de su eficacia real en la práctica.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

Para encontrar una definición legal del concepto de «gran tenedor de vivienda» tenemos que acudir a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Así, de acuerdo con su artículo 3, letra k), nos encontramos con que se considera gran tenedor a la «persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.»

Así, por ejemplo, en el caso de Cataluña, el límite para considerarse gran tenedor se ha establecido en esas 5 viviendas que indica la ley para mercados tensionados.

¿Cuál es el objetivo de introducir esta nueva categoría de propietario?

El objetivo del legislador al introducir el concepto de «gran tenedor de vivienda» es identificar a los grandes propietarios que podrían ejercer una influencia significativa sobre el mercado del alquiler y la compraventa de viviendas.

De ahí que, como ahora veremos, se les impongan obligaciones adicionales en el marco de la nueva ley.

Implicaciones prácticas de ser considerado un gran tenedor de vivienda

Efectivamente, aquellos propietarios que tengan la consideración legal de grandes tenedores de vivienda, se verán afectados por restricciones y obligaciones como las siguientes:

1. Prórrogas de alquiler en situaciones de vulnerabilidad

Cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica o social, puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año en el caso de zonas no tensionadas y de 3 años si se trata de zonas tensionadas.

La particularidad consiste en que, si se trata de un propietario que sea gran tenedor de vivienda, está obligado a aceptar la prórroga solicitada (tanto si se trata de una zona tensionada como no tensionada).

2. Limitaciones a la actualización de precios de alquiler

La normativa de vivienda en España establece límites máximos de incremento porcentual para los precios de los alquileres, ya se trate de una renovación o de un nuevo contrato.

Estos porcentajes máximos son distintos cada año y, además, varían en función de si la zona se considera como tensionada o no tensionada.

En cualquier caso, a los grandes tenedores de viviendas se les aplican regulaciones más estrictas en este sentido.

3. Obligaciones de suministro de información

En el caso de que el gran tenedor posea una vivienda en zona tensionada, la Ley 12/2023 le obliga a suministrar determinada información, a solicitud de la administración correspondiente. En concreto, se trata de lo siguiente:

• Los datos identificativos de la vivienda y el edificio en que se ubica, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.
• Régimen de utilización efectiva de la vivienda, en el contexto de los de usos previstos en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
• Justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de vivienda, establecidos en el artículo 11 de esta ley.

Así se establece en el artículo 19 de la mencionada Ley 12/2023.

4. Limitaciones para la desocupación de viviendas

En los casos en que se quiera instar el desahucio de la vivienda por falta de pago, fin del contrato de alquiler u ocupación ilegal, la normativa obliga a que el propietario que tenga la condición de «gran tenedor» lo haga constar expresamente en su solicitud. 

Además, deben realizarse ciertos trámites adicionales, de entre los que destacan los siguientes:

• Solicitar al inquilino la cesión de sus datos para una eventual intervención de los Servicios Sociales correspondientes.
• Acreditar la vulnerabilidad económica del arrendatario.
• Acreditar que el propietario se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, para intentar llegar a un acuerdo antes de tramitar la demanda de desahucio.

Por tanto, este tipo de medidas tiene como objetivo proteger a inquilinos vulnerables, pero suponen cargas adicionales para el gran tenedor de vivienda y, probablemente, retrasarán la efectividad del desahucio.

Efectos de estas medidas en el mercado inmobiliario

No es fácil evaluar o predecir los efectos que este tipo de medidas puedan tener en el mercado inmobiliario a medio o largo plazo.

De hecho, existe una gran divergencia de opiniones al respecto.

Por una parte, los defensores de estas restricciones a los grandes tenedores consideran que esto ayudará a proteger a los inquilinos más vulnerables y a reducir la especulación, al mismo tiempo que contribuirá a aumentar el stock de viviendas disponibles (ya que algunos propietarios podrían optar por vender parte de sus activos para dejar de ser grandes tenedores).

Sin embargo, hay otros sectores que dudan de la eficacia de estas medidas o, incluso, que las consideran contraproducentes para alcanzar los objetivos pretendidos.

Así, entienden que esto podría reducir la inversión inmobiliaria, con la retirada de los fondos de inversión y de los grandes tenedores. A su vez, esto podría contraer la actividad de construcción y desarrollo urbanístico, paralizando nuevos proyectos, disminuyendo la oferta disponible e introduciendo mayor rigidez en el sector.

En definitiva, la figura legal del «gran tenedor de vivienda» no está exenta de polémica, generando un fuerte debate dentro del sector entre sus defensores y sus detractores.

En cualquier caso, todavía están por ver los efectos que vaya a tener a medio y largo plazo, para confirmar o no que se hayan logrado (en todo o en parte) los objetivos planteados en la exposición de motivos de la nueva ley.