¿En qué consiste la inversión inmobiliaria y qué tipos existen?

En este artículo veremos a fondo en qué consiste la inversión inmobiliaria, qué tipologías existen y cuáles son sus principales ventajas e inconvenientes.

Sin duda, se trata de una inversión clásica que, a pesar de haber atravesado épocas difíciles, sigue gozando de gran popularidad entre los inversores particulares, gracias a las interesantes rentabilidades que puede ofrecer.

Sigue leyendo para conocer todos los detalles.

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

Como ya sabrás, la inversión inmobiliaria consiste en adquirir, de forma directa o indirecta, todo o parte de un inmueble (o un activo relacionado) para obtener un rendimiento económico.

Aclaremos los aspectos clave de esta definición:

• La adquisición del inmueble puede ser directa (por ejemplo, comprar un piso) o indirecta (por ejemplo, comprar acciones de una empresa que explota inmuebles, participar en un préstamo inmobiliario colectivo, etc.).
• Puede adquirirse todo el inmueble o solo una parte (proporcional al capital invertido).
• El objetivo es obtener un rendimiento económico, ya sea en forma de renta por alquiler, intereses de un préstamo, dividendos, etc.

Como luego veremos, hay formas de inversión inmobiliaria que se alejan mucho del esquema tradicional de comprar un piso o un local comercial para luego alquilarlos.

Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles

Como cualquier otra inversión, la inmobiliaria tiene ventajas y desventajas. Veamos las más relevantes:

Ventajas de la inversión inmobiliaria

Como principales ventajas de invertir en inmuebles, podemos destacar las siguientes:

• Rentabilidad: aunque es difícil generalizar, a nadie se le escapa que hay algunas inversiones inmobiliarias que pueden llegar a ser muy rentables.
• Ingresos pasivos recurrentes: al ser activos que generan rendimientos periódicos en forma de renta (o dividendos, en su caso), podrían considerarse fuentes de ingresos pasivos. No obstante, la inversión directa en inmuebles no es tan «pasiva» como a veces se piensa.
• Diversificación de cartera: si solo dispones de activos financieros (acciones, fondos, derivados, renta fija, depósitos, etc.), incorporar algo de inversión inmobiliaria puede ser una magnífica forma de incrementar la diversificación de tu cartera.
• Variedad de opciones: como luego veremos, existen muy distintas formas de invertir en inmuebles, aptas para todo tipo de perfiles, necesidades y presupuestos.
• Posibilidad de apalancamiento: los préstamos hipotecarios permiten invertir en inmuebles sin necesidad de contar con todo el capital necesario, multiplicando así nuestra capacidad inversora.

Sin duda, se trata de aspectos muy positivos, siempre que se elijan las inversiones de forma adecuada.

Desventajas de la inversión inmobiliaria

En cuanto a los inconvenientes de la inversión inmobiliaria, podemos mencionar los siguientes:

• Riesgo: como todas las inversiones, la inmobiliaria implica riesgos importantes. Algunos específicos de la inversión directa son los eventuales impagos del alquiler, los desperfectos causados por inquilinos, la «okupación», etc.
• Iliquidez: vender un inmueble para recuperar la inversión no siempre es fácil, rápido ni sencillo. Esto puede evitarse con algunas formas indirectas de inversión inmobiliaria.
• Capital necesario: para ciertas inversiones, como puede ser la adquisición directa de inmuebles, es necesario contar con un gran capital (o acceder a préstamos). Por tanto, puede hacerse difícil diversificar en varios inmuebles distintos, salvo que se utilicen formas indirectas de inversión (como luego veremos).
• Conocimientos específicos y tiempo de gestión: el inmobiliario es un sector complejo, que requiere amplios conocimientos y tiempo suficiente para saber elegir los inmuebles o activos de inversión, seleccionar inquilinos, gestionar impagos, etc.
• Gastos e impuestos: la compraventa de inmuebles supone el pago de impuestos elevados, además de tener que afrontar «derramas», otros gastos relacionados con trámites notariales, inscripciones registrales, etc.

Sin duda, son inconvenientes a tener en cuenta, pero que pueden modularse con una adecuada información y mediante la elección de los productos más adecuados para cada perfil concreto.

Tipos de inversión inmobiliaria

Algunos de los tipos de inversión inmobiliaria más interesantes a día de hoy son los siguientes:

1. Inversión inmobiliaria directa

Es el caso típico de inversión en inmuebles que se realiza comprando directamente el bien en cuestión, que puede ser alguno de los siguientes:

• Casas
• Pisos
• Plazas de garaje
• Locales comerciales
• Oficinas
• Naves industriales
• Solares urbanos
• Terrenos rústicos
• Etc.

El rendimiento económico puede venir por dos vías principales:

• Poniendo el inmueble en alquiler y cobrar así las rentas mensuales. Se incluye aquí tanto el alquiler convencional de largo plazo, como alquileres temporales y alquileres vacacionales (Airbnb y similares).
• Revendiéndolo para obtener una plusvalía (con o sin reforma previa).

Este tipo de inversiones inmobiliarias directas requieren mucho capital y conocimientos del sector, por lo que no son adecuadas para todo el mundo.

De ahí que resulten muy interesantes las formas indirectas de invertir en inmuebles, como las que veremos en los siguientes apartados.

2. Invertir en acciones de empresas del sector inmobiliario

Al invertir en bolsa, disponemos de una casi infinita variedad de sectores y compañías en las que podemos participar con solo un par de clics en nuestro bróker online.

Por tanto, es perfectamente posible seleccionar valores vinculados de una u otra forma con el sector inmobiliario. Por ejemplo, grandes compañías constructoras, empresas de gestión inmobiliaria, plataformas de compraventa de inmuebles, etc.

De hecho, en los listados de acciones más rentables de la bolsa española, siempre aparece alguna compañía vinculada con este sector.

3. Fondos y ETFs inmobiliarios

Si queremos invertir en empresas del ámbito inmobiliario de una forma mucho más sencilla, barata y diversificada, la mejor opción probablemente sea adquirir algún fondo o ETF especializado.

Así, por ejemplo, la conocida gestora iShares tiene varios productos de este tipo.

4. REITs y SOCIMIs

Una interesante alternativa a las acciones de empresas convencionales son estos dos tipos de sociedades cotizadas que se dedican en exclusiva a la inversión en inmuebles.

• Los REITs (Real Estate Investment Trust) cotizan en la bolsa estadounidense.
• Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son el equivalente en la bolsa española.

Además de su posible revalorización, un punto fundamental de este tipo de sociedades radica en que están obligadas a repartir mediante dividendos un elevado porcentaje de sus beneficios.

Por tanto, pueden ser una buena opción si buscas percibir ingresos pasivos similares a los que podrías obtener mediante la inversión inmobiliaria directa.

5. Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding es un sistema de financiación en el que una diversidad de inversores, normalmente coordinados a través de una plataforma online, aportan recursos económicos para financiar un proyecto determinado.

Quizás los ejemplos más conocidos procedan del mundo artístico, cuando se impulsan proyectos para publicar un disco o un libro, ofreciendo recompensas a los partícipes.

Sin embargo, durante los últimos años, ha ido ganando popularidad el crowdfunding especializado en inmuebles.

Se trata, en esencia, de abrir un proyecto inmobiliario al público, de forma que cualquier inversor particular pueda participar, a partir de importes muy modestos (hay algunas plataformas que sitúan el mínimo en unos 10 €).

Una vez construido el proyecto, los partícipes podrán recibir parte de los ingresos derivados de su explotación, o bien los intereses que pague el promotor que recibió el préstamo (estaríamos, en este último caso, más bien ante la figura del crowdlending o préstamo colectivo).

Por tanto, el crowdfunding inmobiliario es también una buena opción para diversificar tu inversión inmobiliaria en una enorme variedad de proyectos, sin necesidad de contar con un gran capital ni gestionar directamente la inversión.

 

En definitiva, a día de hoy, la inversión inmobiliaria va mucho más allá de la clásica compra de un piso para alquilar.

Tanto el crowdfunding, como los REITs y otros productos similares, han democratizado radicalmente este sector, abriéndolo a cualquier persona interesada en diversificar su cartera sin necesidad de conocer el sector ni disponer de elevadas sumas de dinero.